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　　奶西板块位于北五环来广营桥以北区域，京承高速西侧，南侧3公里就是来广营、5.5公里为第二CBD望京核心区，西北两侧被温榆河生态体育公园和湿地公园围合，西侧穿过温榆河公园就是新北苑醇熟城区，东南侧为阿里巴巴北总部所在的中关村朝阳园产业区，作为先规划后发展区域，历经三年一阶段规划地块基本全部落位。

　　奶西板块最早的一个小区东洲家园作为就是2017年首农建成的，很多人以为东洲家园是回迁房，其实并不准确，东洲家园共6栋塔楼2386套，主力户型为86平两居，房屋产权都是自主型商品房，当年销售价格是22000元/平米。

　　随后首农开始进行229-323、29-324地块开发，也就是今天的北京御林湾，因股权纠纷从2017年拿地中途经历动工-停工-复工、改规-报规等拖延，现在才最终面世，其早在2021年年初就已完成部分楼栋基础及地下主体结构的施工。

　　如果照这样发展下去，奶西迎来的将是另一个故事，直到完全市场化的首开金茂望京樾、中建宸园两个项目入市热销，奶西才真正进入大众视野，如果深究其中更深刻的原因，那就是天时地利人和。首先“天时”，奶西赶上了2022年望京高热的市场和2023年2-4月疯狂到极致的小阳春，而此时整个朝阳乃至北京并没有太好的项目可供选择，朝阳庞大的购房需求与奶西撞个满怀，在市场洪流中即使资质平平的项目也不会搁浅，几个项目一年合计网签150亿。

　　其次“地利”，奶西的的崛起是在朝阳北扩战略背景下，因其与望京、中关村朝阳园恰到好处的距离被纳入整体规划，确定了先规划后发展的蓝图。相比南皋、金盏、黄渠这些地块，奶西与十大八里店一样，是一块有序发展的净地，而不是穿插着“打补丁”,其好处是兑现力强，全城市新界面，功能布局完善，能够确保产业、生态与居住功能的协调共进。

　　最后“人和”，除了市场和规划布局原因，主要在恰当的时机迎来了市场化公司，相比首开金茂望京樾，我觉得对于奶西而言幸运的是遇上一个加速往上走的中建智地，相比首开金茂望京樾，其文化营宅的理念、实景会所示范区大胆尝试和创新的产品力给市场立了一个标杆，那就是中建宸园，其通过9万+的单价立住了奶西的板块价值，也给了奶西向高端改善进军的无限预期，中建智地功不可没。可没。

　　随着市场不断下行，稳楼市背景下朝阳核心区供地越来越多，奶西板块略显落寞，但奶西仍然是近两年北京房价最坚挺的板块之一，且板块的兑现力度并没有因市场变化而滞后，中建宸园和望京云尚均高品质交付，宸园产品系也成了中建智地最能打的一场王牌，板块商业、朝阳外国语学校、路网也都相继落地。

　　当然不是，上面提到一个先规划后发展板块不同于一些“打补丁”的地块，其除了政府规划对每一块用地功能的锚定，就是有政策加持的有序兑现，同样是先规划后发展的片区，像十八里店用了三年完成朝阳港一期的全部落地，像大兴西红门东用了三年完成全部交付和配套落地，路网也全部打通，这就是兑现力。

　　而奶西和十八里店作为近两年朝阳区最能扛价的区域之一，除国央企高度控盘原因外，本质是市场对于片区有无限的想象力，预期也是影响房价的因素。

　　虽然奶西目前整体入住人口还不成规模，商业及学校还没彻底投入使用，仍需几年的等待期，也有地铁远的弊病，但奶西一定不是大饼地块，而是一个有规划、加速落地且有高端改善潜质的居住区。

　　从朝阳区2017-2035年国土空间规划文件中的空间结构规划和功能分区定位两张分区总图中可以看到，奶西板块所处区域主要为绿色生态休闲区，并非核心功能规划区。

　　但我们在朝阳区主要产业功能布局规划总图中找到了答案，奶西除了承载第二CBD望京、亚奥两个高端功能区改善外溢外，北京北部几个重磅级产业科技园区众星拱月般将奶西置于辐射的核心腹地。

　　托举奶西不断突破市场想象力的正是：国贸CBD、第二CBD望京所在北京商务中心区及亚奥奥林匹克中心区双核高端人群外溢，以及中关村、西二旗、中关村朝阳园（五大区）、未来科技城、首都国际辐射产业区等多轮产业驱动带来的高端科创人群导入，这些将是托举奶西板块价值，支撑区域长期品质与房价的关键锚点。

　　这些都是围绕国际金融、国际商务、国际交往、国际科技合作等高端功能，以及新一代信息技术、软件科技等战略新兴产业，而奶西正处于这些高端功能区和产业区的一个相对均好的位置，到中关村、国贸、亚奥、望京等基本都处于即达车程，离首都国际机场距离更能快速通达全球，可以说，奶西躺着就承接了北京东部和北部产业链顶端的高收入人群。在地产行业中，流传着一个著名的衡量支撑项目销售核心价值的法则，即品牌、土地、城市、产品、客群逻辑五分法，

　　从前期几个项目成交客群看，60%以上客群居住工作在CBD、望京、亚奥、北苑等区域。

　　望京产业重心正稳步北移，中关村朝阳园北区更是定位“全球科技创新节点”，目标事比肩美国硅谷，成为全球创新中心。这里将规划建设以科技创新金融中心、知识产权与技术交易并购中心、科创人才交流中心和技术创新总部聚集地为主的“三中心一基地”产业园，成为北京又一高精尖产业聚集地。

　　目前奶西东南侧的阿里北京新总部已投入使用，承载阿里近2万名员工，另有35家世界500强企业总部和研发中心和150多家跨国投资公司入驻，而奶西整体规划与产业园区发展建设是高度协同的，产业持续升级带动大量高阶人群导入，进而形对高品质居住的需求，形成“产业-人口-配套”良性循环。加微免费答疑【hsgtjf】

　　另外奶西西北两侧被北京最大的绿肺温榆河湿地公园环抱，周边还有朝来森林公园、清河营郊野公园、奶东公园，生态景观资源十分丰富；西侧为新北苑高端居住区，东侧又与中央别墅区接壤，南侧更是与望京CBD城市核心区相接，无论从板块规划、产业导入、生态资源、客群层级等综合方面看，奶西都是一个稀缺的宜居改善品质板块。

　　如果这些还都是支撑奶西板块价值的底层逻辑，那我们看看有哪些更直观的需求支撑，那就来到第三个问题：

　　朝阳的北部五环以内都是发展非常彻底，连北五环外的北苑、新北苑都已经是醇熟城区，再往北就是昌平了，而与奶西相接的五环外望京来广营区域也已经成熟，

　　亚奥区域多是2000年前的房子，像亚奥人家、安慧里、慧忠里等，也在亚运村附近有一些2005年前后的，如嘉铭桐城、阳光新干线年前房子，代表性的有朝来绿色家园、北苑家园等，而新北苑以地铁13号线为界与老北苑区分，因房龄新、规划完善、产业辐射等因素成为高价改善型住宅区‌，主要有华贸城、润泽公馆、中铁国际城2010-2015年左右次新。

　　而望京核心区至来广营，再到奶西也遵循的这个外溢路径，望京核心区次新像融科橄榄城、保利中央公园、东湖湾等都有十五年左右的楼龄，奶西临近的来广营望京金茂府、招商臻园、北纬40度也有十年上下的楼龄。

　　有人一定会说，还有太阳宫、朝青、酒仙桥，但这些区域新房总价非一般人可以承受，且在职住平衡上未必就能满足需求。

　　而奶西将会是朝阳人最能接受，又可以广泛承接朝阳整个北部区域十年以上房龄市场刚性改善需求的板块，虽然稳楼市背景下核心区供地层出不穷吸引更高的市场热度，但最终一定会回到纯粹的居住属性，奶西将迎来自己的2.0时代。

　　22万平米的御林湾新盘入市及商业配套落地，将使奶西板块从单一住宅区向综合生活社区转型，其价值逻辑已从“预期驱动”转向“功能驱动”，其不会因价格而拉低奶西板块的价值，反而会催生板块的成熟。

　　随着北京御林湾入市，很多人宁愿奶西破发至6万+的鬼话，不相信价值与价格匹配的真理。

　　御林湾分两个地块，西区323地块为200平以上的大平层，坐落在公园里，容积率1.3，总共只有3栋楼，共78户，已全部封顶，外立面由大面积玻璃幕墙+铝板组成，户型包括中间户213平，边户220平，加南北露台赠送得房率超100%，这像是为某些人定制的房子，将与大多数市场客户无缘。

　　南区324地块，容积率2.6，共12栋高层住宅，外立面真石漆漆为主搭配玻璃幕墙，户型为91-155㎡高层，共计1487套，125平为主力户型，得房率80%以上，91-118平米得房率76%至80%左右，

　　我们讨论的主要是南区324高层项目，作为上一代的产品，90平竟然是纯南户型，125平还是南向两面宽，御林湾高层产品放在奶西在售新房中仍然是垫底的存在，其6万+的价格并不能代表奶西，但对于刚需客户而言，御林湾准现房、低总价仍然是朝阳一个难得的上车盘。

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